※ 引述《Jodaro (linorth)》之銘言： : 西卡老師口口聲聲告訴大家 不要碰預售屋 : 但好多鄉民嘴巴狂吹西卡身體很誠實買預售 : 這是甚麼奇妙的景象呀 : 又舊又髒的老公寓跟華廈 都沒人想自住了吧 : 西卡手上沒預售屋是不是要被嘎空了呢 小弟對於房產研究不像板上各位前輩深入 不過對於預售屋還是有經手幾間，還算小有心得 以下對於前輩們來說應該是大家都知道的廢話，就當作是一個小整理跟大家討論分享 首先預售屋付款容易這點在推文裡面也很多人提到了 你要買房子分四年準備五百萬，跟你一口氣五百萬擺在桌上的難度天差地遠 當沒辦法一口氣拿出這麼多現金的時候，預售屋當然就是很不錯的選擇 西卡不推預售的原因是因為投資風險相對比較大 不過中古屋最喜歡講一屋一況，預售屋當然也是一樣一案一況 不然怎麼有些預售套套套，有些噴到不行 預售要噴有幾個重點 1. 話題 2. 重劃或是那個地區地夠多 3. 建商後續在此地的推案量 4. 入場時間 大家都以為會噴是因為1，但能夠讓預售爆噴的原因是因為3 1和2是讓3能夠持續多久的原因 買預售有一個最重要的概念是 「同地區同建商是永遠不會推回頭價的」 這跟營建成本、土地價格這些東西全部都無關，而是建商打死就不會幹這件事 他寧願不蓋，都不會推回頭價-->減緩推案量 所以預售要賺錢，首先是這個地方一定要有話題性 有話題會漲價不是因為這個地方之後會變多好所以會噴 有話題會漲價是因為 有話題建商才賣得快才好賣，這樣建商才可以在這個地方繼續推下一個案子 這樣就來到2，這個地區能夠容納多少建商推多少案子？ 這地方空地夠多，這個地方能夠源源不絕的推案 我們就可以來看3這個漲價主因 建商後續會在這個地方繼續推案，才會一案疊一案把價格給墊上去 沒新地方蓋，一個地區就蓋個兩棟，那邊也是漲不起來的啦 況且預售建商會調價這件事大家也知道 同一個建商在同地區的下一個案子的最低價 通常還是會比上一個案子的最高價還要高的，建商會自己把自己後面案子的價格給拉起來 並且建商之間會互相影響，例如大家有共識的寶佳、興富發會是相對比較便宜的案子 那自認等級相對高的建商推案時當然是 「你看旁邊寶X都已經推多少錢了，我們等級更高當然是要更貴的」 等到寶佳要推的時候 「畢竟我們比較晚推案，你也知道營建成本變高了...」 反正一切都是有了結果(漲價)再來想理由 建商會在這個地區持續推案除了話題充足之外，還有重劃區的「容積獎勵」 建商鮮少會放棄這個白白拿的東西，所以短時間內會瘋狂推案 價格是在這個時間點才一案疊一案噴上去的 你入場時間越早當然才能吃到越多一案疊一案的紅利 當案子疊到後面，後續案子已經不多，容積獎勵也沒了 就算還有地，建商也不急著推，推案幹嘛又沒好處 走到這個階段，那後續漲幅其實就跟著中古屋一起跑了 而當重劃區走到這個階段 「這個地方都這麼貴我不如去買市區的XXX」 這類型的聲音會越來越壯大 市區的中古屋是這個時候才跟著漲起來的 所以滿足這個上述幾個條件的重劃區，必爆噴全台都市都差不多 但是重劃區初期叫很多人買真的買不下去 看過去一大片空地，幾棟零星的建築物在中間蓋到一半 買得下去嗎？ 買不下去啦大部分的人真的買不下去啦 看過太多朋友的反應了，嫌東嫌西機機歪歪、沒機能、好荒涼、附近什麼都沒有 不知道要等多久，感覺弄好還要十幾年bla bla 容積獎勵就3年5年，預售蓋好就要4年，這個時間過超快的 你等到7-11全家全聯都有了、好幾棟新房子都成屋了、人行道又新又漂亮 沒一堆鐵皮加蓋和鐵皮屋屋頂 沒人行道占用 沒花盆擺路邊占車位 然後你這時候才要進去買，不就股票講的利多出盡，一定套的阿 沒案子繼續疊價是沒有暴漲賺頭的，後續漲幅就是跟著中古屋2%2%跑而已 阿中古屋買800，你買2000，你風險當然相對大 問題是根本沒人叫你到這個時候才進去買預售阿 那如果非重劃區，而是市區內的預售 市區地本來就比較少，各地區又相隔比較遠，互相影響的能力比較小 不能說沒有但比較難靠一案疊一案的方式漲價 市區的預售只能靠建商自己後期調價來拉價，然後等待... 等到外圍漲翻天了，這時想買房的人會開始叫 「都已經這個價格了我不如去買市區的XXX」 這個時候市區新案跟中古屋就會開始大爆漲 你不要外面了才回頭來找我，哪會給你舒服買便宜給你爽的，當然是噴一波 所以這是一個循環 市區貴到買不起-->低價地區重劃爆量推案-->重劃區預售暴漲-->不如去市區買XXX -->哪能給你爽到市區補漲(中古屋最賺是賺這段)-->市區貴到買不起-->低價重劃... 市區中古屋要能夠有不錯的利潤，前提也是靠外圍去逼市區把價格撐起來 不然1年賺個2%2%的通膨是要放到民國幾年，沒外圍新預售幫忙抬轎 中古老屋也不會無緣無故爆噴啦 那問題來了，現在買預售如果買了必套，回頭去買中古屋好 你覺得現在買到的中古屋是已經反應完行情之前，還是之後？ 預售如果現在會套，那中古屋不會套嗎？ 中古屋解套的時間點是什麼時候？ 我自己認為中古屋的風險比較低是因為價格比較低 現在進去買中古屋也賺不到暴漲行情啦還不是要等別的地方幫忙抬起來 穩是穩在便宜的東西總會有人接大不了少賺比較容易出場而已 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(web-ptt.tw), 來自: 49.216.19.113 (臺灣) ※ 文章網址: https://web-ptt.tw/home-sale/M.1686655030.A.E79