看板home-sale
作者ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
時間2023-06-13 20:11:39
預售屋最大的問題是. "建商拉價不夠快" 甚至如果有小建商"價格往回退"推案. 這樣就會有問題. 因為這是投資專屬. 所以我們討論都是投資. 投資比自住嚴苛很多. 就像,對投資客來講,今天講財富多少,一間買400賣500的房子,不代表你有500的財富. 因為你要扣成本,扣完你可能才450...XD 所以你只能算450萬!!!! (身為奸商,我們算錢都很保守...椪風又不能當飯吃) 一樣的道理. 你今天買預售屋1000萬,實際上還有交屋款,所以可能是1030萬. 這是基本成本. 你成屋賣的時候自己賣還好,如果透過仲介,就算他只抽你2%. 那你成本就是1050萬. 那本來你一坪買40萬,25坪. 實際上你的投資成本是多少?是42萬!!!!! 那你要賺錢,你賺50萬就好,所以你要賣多少?你要賣44萬. 而這時候,建商必須推案價已經上46萬以上. (買家很奇妙的心態就是,買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去..XD 它們只會直接拿單價來比) 不然人家幹嘛跟你買?? 而要是發生2016的狀況. 大建商推案28,市場冷盤,地價略跌. 2017的時候,小建商在旁邊推案26. 你預售屋....就哭哭了...XD 阿就算不是往回退. 大建商推案28. 他過兩年推案29. 你還是要哭哭.. 拉太少.你連成本都嘎不掉. 所以預售屋我都是大漲第一年玩. 那時候無敵狀態. 反正不動產反應遲鈍,漲也遲鈍. 他會漲很久+新屋拉價的時候價格飆升很誇張. 那我第一年進去,隨便買. 就像我白天鵝是走過路過沒有錯過... 看爽的心情進代銷公司,然後就莫名其妙簽了一張出門.... 既不是甚麼開賣VIP或是潛銷就訂. 甚至還是開賣了幾個月才去買. 阿還不是閉著眼睛買閉著眼睛轉掉賺錢. 因為後面建商拉價很快,所以怎樣買都無所謂. 但是如果你是2015買,那時候新案已經停滯. 你2016遇到小建商在那邊推便宜案. 你預售屋卡到交屋都賣不掉之外. 你交屋後可能半年內賣掉也賺不到錢. (畢竟那時候是成屋,仲介會跟你收3~4%..買家又要收1~2%,和其他各種成本. 所以你賣價會+8%up... 所以在大漲中後期買入預售屋風險很高. 就算放到成屋,還是很難賺. 因此投資預售屋. 你要抓漲價的時段. 這個要求比中期更嚴苛... 你一定要抓到在你持有期間有大漲波. 小漲緩漲都不要玩. 最大的問題是因為. 跟你競爭的人是建商. 並且你的產品是二手產品. 因此競爭之下,你本來就是極度弱勢者...你沒有價格優勢,你怎麼在商場立足? so..商場你永遠都要注意的東西叫做競爭. 所以這才是修羅場,商場才如戰場. 所有人都在這邊打群架...打贏的數鈔票. 打不贏,靠意識型態或是自我感覺良好....還是要餓肚子...XD 商場很現實,賣掉就拿錢,賣不掉你講再多都是假的. 而賺錢就是賺錢,沒賺錢你講再多你的房子多棒居民身價多高環境都好. 都是屁!!!!!!!!!!!!!!!! 所謂的保值就是"長期漲最多" 所謂的適合持有,就是"持有期間漲最多" 所以就是錢...你賺的多就是對,你沒賺到都是屁!!!! 北京上海好棒棒.... 可是你買2000萬,過了幾年不要說跌,你還在2000萬. 並且租金還比利息低.... 所以以不動產來講..甚麼國際大都,甚麼有錢人多少,甚麼資源多少... 好個屁....投資垃圾地區. 不如買屏東...顆顆... 賺錢就是賺錢. 錢賺到口袋才叫做成功的投資. 其他不要跟我喇五四三!!!! 我們奸商就是這麼現實. 喊口號我又不選舉...喊口號幹嘛..XD 反而...賺了錢,我才能再多買幾棟房子阿...顆顆.. 對喔,多買幾棟房子要幹嘛? 要賺更多錢啊... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(web-ptt.tw), 來自: 61.227.124.110 (臺灣) ※ 文章網址: https://web-ptt.tw/home-sale/M.1686658301.A.2F1 當然補一下. 預售屋尤其有付款優惠的好處是. 他的槓桿很大. 或是持有期間資金成本很低. 因此中古屋漲20%,可能不如預售屋+15%賣掉. 這是預售屋的優勢. 所以在你確定會有大漲波段的時候. 卡位預售屋. 是正確的投資計畫. ※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:13:00
推 jemdogdog: 推 06/13 20:15
→ jemdogdog: 不過個人是偏中長期投資，所以比較看地區之後的發展 06/13 20:16
推 NTU303150195: 那買轉約價，放到成屋賣是好選擇嗎 06/13 20:17
推 linx210145: 優質好文 06/13 20:18
→ linx210145: 大漲那幾年，槓桿預售屋真的賺爛 06/13 20:18
推 ludi: 現在包養網都這麼直接嗎 06/13 20:18
推 powerlulala: 頭香 推 06/13 20:18
推 frowning1226: 推～ 06/13 20:21
推 jemdogdog: 說得好 再推一下 06/13 20:21
噓 VisionalBoy: 房蟲文章已閱！ 06/13 20:23
推 starbucks16: 推 06/13 20:24
推 peernut: 歐美包養真的很平常嗎? 06/13 20:24
推 bms: 幫推 06/13 20:30
推 Ddylan: 我夫妻四間都滿了才補一間預售玩玩~~~~ 06/13 20:46
推 zzz50126: 買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去<< C大這個是什 06/13 20:53
→ zzz50126: 麼意思啊，算進去會有什麼差別嗎 感謝解答 06/13 20:53
推 sspider0829: 哥怎麼有空打文章 D4趕緊的 06/13 20:59
推 xikimi: 男友上包養網 該放生嗎 06/13 20:59
推 topaaron12: C大 勸世文 06/13 21:06
推 zigq: 剛才排隊被踢出兩次XD 06/13 21:10
推 clamperni: c大人真好 06/13 21:18
推 howhow801122: C大 我們社區剛交屋很多投資客轉大概40-43賣不掉 大 06/13 21:19
→ howhow801122: 家反而去買明年要交屋的預售屋45-49 條件沒有差很多 06/13 21:19
推 Avero: 是這個包養平台嗎 06/13 21:19
→ howhow801122: 的說 06/13 21:19
推 ttyy: 西卡大我想詢問，你說預售屋建商拉價太慢會有風險我完全認同 06/13 21:21
→ ttyy: 那如果以你舉例的同年份買一間中古屋，那賺的是什麼？ 06/13 21:22
→ ttyy: 你說的那些銷售的成本在中古屋上也全部存在阿 06/13 21:23
推 itwt: 那這樣投資來講新成屋會跟預售屋有差嗎? 06/13 21:24
推 ejoz: 交男友跟包養有什麼差別 06/13 21:24
推 frowning1226: 預售屋的風險主要是過戶問題，中間轉賣不易 06/13 21:28
推 ericseak: 重點是中古投資客就是有辦法買到比市價便宜，但預售屋 06/13 21:54
→ ericseak: 很難 06/13 21:54
→ Best5566: 這些各大討論區都講爛了 06/13 22:07
推 NTU303150195: 價差 06/13 22:11
推 FishRoom: 包養網到底在紅什麼? 06/13 22:11
→ NTU303150195: 預售先衝，中古躺著等收斂 06/13 22:12
推 jinny891: 推～ 06/13 22:19
推 s6425143: 首先要知道何時是大漲波段 顆顆 06/13 22:32
推 foda: 雖然看你文章一路以來學習很多，但是西卡你對於預售屋操作真 06/13 23:16
→ foda: 的不熟，白天鵝 26買28賣，代表你一直用過去的感覺，老實說 06/13 23:17
推 KsiR: 有人被包養嗎 06/13 23:17
→ foda: 也就是老一輩的感覺，導致你懂大局，操作卻是不懂變通，建 06/13 23:17
→ foda: 議你謙虛的了解一下預售屋，不然就多說一點你熟悉的中古屋即 06/13 23:17
→ foda: 可。 06/13 23:17
推 Jodaro: 哇喔有人叫戰西卡老蘇了 06/13 23:25
→ Jodaro: 老蘇趕快反擊啊 06/13 23:25
推 peoples: 求包養...管飽就好XD 06/13 23:25
推 MixBear: 一堆人買賣都不考慮成本 只看價格很容易變韭菜 06/13 23:55
推 aly800301: 事後諸葛誰都會啦 有本事指教ceca 不如說說自己是依據 06/14 00:25
→ aly800301: 什麼理論操作 也讓大家學學啊 06/14 00:25
推 JESSE77922: 不然請f大提供變通的預售屋操作理論讓鄉民拜讀 06/14 00:44
→ ceca: 其實,你現在白天鵝轉單大概在32...XD 06/14 01:25
推 wilmer: 阿姨!我不想努力了(求包養) 06/14 01:25
→ ceca: 但是你要繳45%稅金+你等了兩年. 06/14 01:25
→ ceca: 我那時候不到半年,忘了幾個月就賣掉了. 06/14 01:25
→ ceca: 當然如果最好是滿一年,因為有台積電效應. 06/14 01:25
→ ceca: 但問題是,台積電是不確定的事情,所以不賭. 06/14 01:25
→ ceca: 如果滿一年應該有辦法成交在32...不過可能躲不過45%稅金. 06/14 01:26
推 badlip: 有沒有富二代要包養我 06/14 01:26
→ ceca: 不過算起來會略多一點,畢竟槓桿開很大. 06/14 01:26
→ ceca: 喔,滿一年成交在30..打錯,不是32. 06/14 01:26
→ ceca: 他後來價格30爬到32爬很久. 06/14 01:26
→ ceca: 主要是因為太多買25~26的人再釋出. 06/14 01:26
推 shot0909: 為什麼公寓一樓難賣？還是公寓都不好賣？ 06/14 02:22
推 piggyoil: 身邊有朋友被包養嗎 06/14 02:22
推 chen831030: 6/13 06/14 02:36
推 aspd5306: 所以現在買新成屋獲利會好嗎 06/14 02:45
推 licklabium: 因為公寓一樓賣價高，但銀行估價卻沒那麼高，差距大 06/14 07:44
→ licklabium: 買家要補足的現金就會比其他樓層多很多 06/14 07:45
推 aJan5566: 認同 最好一個月漲50% 一年後漲8650% 06/14 08:36
推 TwixBar: 亞洲最大包養平台上線了 06/14 08:36
推 onigi: 優質好文 06/14 09:15
推 bustinjieber: 預售最大的問題是買方自備款 06/14 09:26
→ bustinjieber: 這點就註定只能玩短期 06/14 09:26
→ bustinjieber: 想要在預售期賺大價差很難啦 06/14 09:27
→ bustinjieber: 預售屋扣交易成本，能夠賺個幾十萬差不多了 06/14 09:28
推 boggicer: 這個包養網正妹好多 是真的嗎 06/14 09:28
→ bustinjieber: 而且還要是該區的指標性建案 06/14 09:28
推 lichun1228: 推優質 06/14 09:33
推 max780417: 你們賺錢都好辛苦。哈欠 06/14 10:14
推 q156446: 誰會知道什麼時候算第一年大漲 06/14 10:51
→ q156446: 跟股票一樣 06/14 10:51
推 Chiason: 真的有這麼多人在找包養嗎 06/14 10:51
→ q156446: 很會講未來不知道的事情 06/14 10:51
推 dan520: 林口a9 2021買預售一坪35 現在已經45以上了 還沒交屋喔 06/14 11:12
→ dan520: 房版看ceca跟s26大的文章就可以學到很多了 06/14 11:14
→ ceca: 不動產大漲太好判斷了，你可以去翻本版歷史 06/14 11:25
→ ceca: 那一次大漲大家不知道，科科 06/14 11:25
推 Markell: 有人可以分析一下包養平台的差異嗎 06/14 11:25
→ ceca: 沒看到疫情開始大家還保守 06/14 11:25
→ ceca: 聽到無限QE,利率降成芭樂就打雞血 06/14 11:26
→ ceca: 路過就刷一間預售屋 06/14 11:26
→ ceca: 當然更簡單，看土地成交價，營造成本 06/14 11:26
→ ceca: 這是你可以看到的數據化資訊，看這兩個上升，大漲就來了 06/14 11:27
推 fuoya: 那個包養網人最多XD 06/14 11:27
→ ceca: 像最近土地價格停滯，所以還在冷盤 06/14 11:27
→ ceca: 不動產又不是股票，沒有主力，法人等，大鱷在收割各位 06/14 11:27
→ ceca: 所以很容易得到的都是正確的資訊 06/14 11:27
→ ceca: 不像股票詐騙滿天 06/14 11:28
→ ceca: 公司放超棒棒的財報，找寫手寫股票專欄介紹公司股票 06/14 11:28
推 Apasiri: 我妹上包養網被我發現= = 06/14 11:28
→ ceca: 隔一個月，次公司被政府查假帳，債務問題，掏空股東資金， 06/14 11:29
→ ceca: 科科 06/14 11:29
→ ceca: 另外，賺錢，應該沒有比玩D4辛苦 06/14 11:32
→ ceca: 害我睡眠不足，剛才練腿，提腫小腿差點抽筋 06/14 11:32
推 encoreg57985: 長知識 06/14 12:55
推 litidi: 隔壁桌的人竟然在討論包養... 06/14 12:55
推 qqphor: 推 06/14 15:16
推 asdf159000: 先推再看 06/14 23:30
→ sirius426: J鮑都說後年降息了，尊敬的總經大師還是堅持今年降息 06/15 18:21
→ sirius426: 嗎？ 06/15 18:21
推 smoothapple: 6/15 06/15 22:47
推 Merzario: 樓上是不是被包養 06/15 22:47
→ howdo: 靠邀 最好打d4比賺錢辛苦 06/16 14:48